京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。

记者实地调研发现，京沪楼市成交量出现脉冲式上涨，深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡；京沪广深四地新房和二手房价格均保持平稳。专家表示，在“认房不认贷”政策落地后，接下来建议多措并举、供需同步发力，实现房地产市场平稳发展。

京沪两地成交“躁动”

“北京的楼市很久没这么热闹了！”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹告诉中国证券报记者，“‘认房不认贷’政策落地后，最直观的感受就是看房的客户明显增多，周末两天我带了十几拨客户，都没顾上去门店。刚带完一波客户，马上迎来下一波看房的客户，可把我忙坏了。”

看房大潮带动成交量水涨船高。“‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是2023年9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。”分析师对记者表示，“政策效果可以说是立竿见影。”上海楼市同样在周末躁动起来，但新房和二手房市场却是“冰火两重天”。

记者来到“保利联发·光合臻园”项目现场发现，售楼处外面停靠的车辆已排出数百米。一位姓顾的销售人员称，“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就卖出12套，今天上午又卖出去几套。”

不过记者走访发现，上海二手房市场对政策的反应相对平淡得多。有房产中介人员表示，除了价差、品质等因素外，二手房贷款成数依然较高是重要因素。“在认房不认贷政策下，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行三价就低原则，这样一来，许多二手房的实际首付要到40%-50%。”与京沪楼市的火热相比，深圳楼市表现相对温和，但市场情绪也明显回暖。

2023年9月3日，在深圳南山核心地段的“绿景白石洲·璟庭”项目售楼处，销售经理告诉记者，“8月30日‘认房不认贷’政策落地后，带看量增加超过40%。我们已经连续4个晚上忙到11点多，今天一大早我又接待了好几拨客户，嗓子都哑了。”

深圳二手房市场也开始回暖。中介告诉中记者，2023年9月2日，其所在门店一天就成交3套二手房。而他所在片区6个门店，整个8月总共才成交5套。“总体来看，政策落地后，深圳二手房市场有所回暖，但从跟客户的交流来看，我感觉观望情绪依旧比较浓厚。”

相对而言，广州在四个一线城市中楼市反应最平淡。在广州天河区保利天汇项目营销中心，销售人员告诉记者，政策落地后看房的人数只是略有增加。记者走访的黄埔区和增城区几个楼盘则更为冷清。比如，在增城区中新镇某项目售楼处，近一个小时竟没有一个客户到访。

四地房价整体平稳

“认房不认贷”政策落地会否引发一线城市房价新一轮上涨，成为市场热议的话题。在广州、深圳、上海、北京发布“认房不认贷”政策后，网上均出现开发商“取消优惠”“收回折扣”“连夜涨价”的传言。但记者调查发现，这些基本上都为谣言。

比如，8月30日，广州“认房不认贷”政策刚落地，一则“白云保利珑明公馆项目优惠回收及涨价通知”开始在网上大面积流传。对此，保利发展相关人士回复记者称，该“通知”是假的，公司已经注意到并在处理此事，后面不排除走司法途径的可能。

再比如，9月1日，北京“认房不认贷”政策落地后，“收回折扣”“调涨5%”等打着开发商名义的多幅海报在微信朋友圈刷屏。不过，记者依次致电相关楼盘发现，“92折”等折扣力度仍然保持不变，并没有出现取消折扣变相涨价甚至直接上调价格的现象。从二手房市场来看，记者调研发现，尽管个别房东在政策出台后有小幅上调价格的试探，但整体上缺乏涨价的基础。

值得关注的是，“认房不认贷”政策落地后，多地二手房挂牌量激增，市场去库存压力进一步加大。在此情况下，二手房价格整体难言上涨。

中介人员告诉记者，“北京二手房挂牌房源保持在10万套至11万套是一个比较健康的状态，但从今年6月开始，二手房挂牌房源一直保持在14万套上下，现在猛增到15万套以上。同时，还有很多房源没来得及展示出来，周末两天几乎每个小区都有新增房源，大一点的小区一天增加10多套。”

从深圳二手房市场看，数据显示，“认房不认贷”落地首日，深圳涨价房源量为108套，业主信心有所提升；降价房源量达259套，仍是主流。

供需两端同步发力

在北上广深四个一线城市全面落地“认房不认贷”政策后，政策未来应如何进一步发力，稳住房地产市场？

“一线城市‘认房不认贷’政策信号意义重大，未来一段时间或带动一波购房需求入市，有望进一步修复市场信心。加之二三线城市‘认房不认贷’政策落地速度加快，有望带动全国市场预期进一步好转，‘金九银十’行情可期。”

不过，“需要注意的是，周末两天的成交很多属于政策刚落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前积压的需求，楼市的回暖程度还要看后续的变化。预计京沪两地成交量在9月出现环比大幅上涨后，进入10月市场可能在消化存量需求后再次企稳。”

研究员对记者表示，接下来建议多措并举、供需同步发力，降低利率、降低税费，鼓励开发商合理定价、降价促销，加大公共服务补短板力度，同时在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民预期，综合发力让楼市稳定下来。

当前房地产市场预期较弱，想要扭转行业下行趋势，需求端可以通过降低二套首付比例，下调贷款利率加点数，进一步降低改善人群的购房门槛和购房成本。同时，可以调整京沪普宅认定标准，如通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。另外，进一步降低交易税费，降低居民购房成本。

在供给端，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。只有供求两端协同发力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。当前，房地产销售仍没有明显改善，部分房企流动性仍较为紧张，需进一步加大房企在融资、税费等方面的支持。

针对不同的城市、不同的潜在购房人群，政策还应该进一步细化，精准发力。“比如，‘认房不认贷’对改善性住房需求已给出很好的政策空间，建议二套房首付比例不作大的调整，甚至可以只调整‘普通住宅’标准。”“二线城市政策的细化要求较高，建议二套房首付进行下调，但需要‘一城一策’。对于三四线城市，暂时不建议做更大的政策放松动作，给未来留出政策空间。”

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