商业地产的发展
商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。一个标志是。越来越多的大型房企加入到商业地产领域，不仅出现了万达、中粮置业、SOHO中国等专注于商业地产开发的房企，华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例，乃至万科、龙湖等原来集中住宅的房企也开始试水商业地产，并且随着商业地产比例上升，未来商业地产开发水平肯定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。
1.1零售业的演变史
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。
同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。
机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段
杂货店1800-1840100衰退期/已消失
单一专业店1820-1840100成熟期
百货商店1860-194080成熟期
邮购店1915-195050成熟期
联销店1920-193050成熟期
折扣店1955-197520成熟期
方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期
购物中心1950-196540成熟期
联营店1930-195040成熟期
快餐店1960-197515成熟期
高级专卖店1975-198510成长期
仓储式零售1970-198010成熟期
计算机控制的商店1980-19855成熟期
电子化超级市场1980-19855成熟期
厂商低于零售价销售（直销）1980-？？成长后期
大型商厦1985-？？成长期
仓储式销售俱乐部1985-？？成长后期
美式大型超级市场1986-？？成长期
电子化购物1990-？？成长期
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
据统计，2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。
2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
2012年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和36.1%。1-9月份，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。
从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。商业地产泡沫在二三线城市尤为严重。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁等5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
在房企接连涉足商业地产领域之后，对商业地产人才的渴求自然提上日程，也造成了人才的频繁流动。不过，由于高校里并没有相关专业的设置，商业地产人才的培训一方面依靠成人和继续教育的外部培训，另一方面是依靠实力企业的内训。对于绝大多数新成立的商业地产公司及项目来说，通过猎头挖角成了最便捷的手段。不过，每个企业都有自己独需的人才，与团队相匹配，才能优化配置资源。
随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
2011年，四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与2010年同期相比增加13%，与2010年下半年相比下滑5%。而2011年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米，同比减少13%，与2010年下半年相比下降28%。
受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011年，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
在商办用地供应方面，从2007年到2011年，北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。
预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
未来，商业的集中是必然趋势，无论是一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。
支持房地产业发展十条措施
答：认真落实尽职免责机制，优化尽职免责办法，明确房地产业务尽职要求、免责事由等。激发一线信贷人员工作热情，打消后顾之忧，全力解决服务房地产市场健康发展过程中存在的“不敢贷、不愿贷”问题。强化信贷队伍建设，提升对外服务...
房地产行业现状及前景
答：房地产发展刚刚进入行业的中期，未来空间很大。中国当前刚解决了有房住的问题，很多基本条件还不具备；其次，中国城镇化还没有完成，城镇化的增量需求仍然存在；此外，中国城镇人均建筑面积不到40平方米，总体仍然处于供给不足的...
简述房地产发展经历的几个阶段
答：「第一阶段」1990年-1995年起步维艰建筑形态千篇一律北京金鼎集团常务副总裁王良智认为，我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北...
环境分析对房地产的发展有哪些帮助?
答：一、我国房地产市场现状目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的...
中国房产的发展史是怎样的?
答：房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。\x0d\x0a 第三阶段：相对稳定协调发展...
房地产发展的历史
答：1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
我国房地产业发展存在的问题主要有哪些
答：我国房地产业发展存在的问题如下:(一)房地产的总体规模越来越大 1、房地产投资规模不断扩大 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资...
房地产行业的前景如何?
答：1、以产业地产为主的开发建设潮流。政策上，不再单以GDP论，行政责任延续追究制，等等，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再停留住宅、综合...
房地产发展的历史
答：1998-2003,房地产发展蓄力期:取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松 1998年对中国房地产业来说是关键之年,很多开发商在1998年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右,在东南亚 金融危机的影响下,中...
中国商业地产行业2020/2021年度发展报告
答：2021年2月3日,全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2020/2021年度发展报告》,对2020年中国商业地产领域热点进行盘点与点评。 2020年中国商业地产十大热点 1直播带货从线上到线下运营能力提出新要求...