营改增后，公司房产出售需要交哪些税费

营改增后，公司房产出售需要交的税费：
一般国家规定费用税收如下：
1，签订买卖合同以后，房改购房需要到当地房管局申报重新测绘：1.36元/平米（买方承担）。
2，地税局：以原始契税票（或当初参加房改时开据的国有住房收入专用收据）开据时间为准，购买未满2年出售的，房主需要缴纳成交价格5.55％的营业税，1％的个人所得税；在2-5年之间的只需缴纳1％的个人所得税；超过5年的不需缴纳费用，但是家庭购买超出1套以上的，仍需缴纳个人所得税。
3，印花税：买卖双方各承担交易价的0.05％总共是千分之一。
4，财政局：契税：交易房价乘以1.5％（买方承担）。
5，房管局：交易手续费6元/平米（买卖双方各3元/平米）产权登记费（即新证工本费80元）买方承担。

5月1日，全国范围内全面推开了营改增试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，北京开出了全国第一张生活服务类增值税专用发票。随着“五一”小长假结束，迎来营改增试点全面推开的首个工作日。随着最后4个行业建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何？快来看看：
一、税负涨了吗
改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。
随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣，改革有助于消除重复征税，但目前建筑业发票管理有待规范。
举例来看，一个总造价1000万元的建筑项目，按营业税3%计税，承担税负30万元；实行增值税后，如果成本800万元，那么1000万元减去800万元后的差额200万元，按11%的税率，税负为22万元。
二、房企减负会降房价吗
实施方案落地，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率。人们关心，买房会降价吗？
方案最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。
“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。
三、个人卖房要多缴税吗
实施方案中，百姓最关注个人卖房是否要多缴税？目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。
根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。
中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账：市民出售购买两年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。
方案也体现了“因城施策”方针，如规定北上广深一线城市要销售购买两年以上的非普通住房，需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外，个人出租不含住房的不动产，按5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
四、金融业税负降了吗
作为产业链的最上游，金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。
专家认为，改革不会对金融业整体税负产生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。
此外，方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。
五、日常生活受益多少
教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密。改革对行业税负和百姓生活影响怎样？
托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目，保障百姓基本的公共服务。
而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税，汪蔚青认为，由于有进项抵扣，行业税负仍有可能下降。
此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。
（以上回答发布于2016-05-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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2016年，营业税、契税双降，二手房交易税费营改增细则公布，今年买房要交哪些税费？买家、卖家分别承担哪些费用呢？

新房、二手房要交的费用

契税

首套普通住房

小于等于90平方米，且家庭唯一住房，税率1%；大于90平方米，且家庭唯一住房，税率1.5%。

非首套普通住房

小于等于90平方米，税率1%；大于90平方米，税率2%。

经济适用房

小于等于90平方米，且家庭唯一住房，税率1%；大于90平方米，具体参照各地的经济适应房政策，税率1.5-3%。

公有住房

小于等于国家规定标准面积，第一次购买免征；

超过国家规定标准面积按超出部分计税，小于等于90平方米，税率1%；大于90平方米，税率1.5%。

非居住用房，税率3%。

注：首套及非首套为2016年2月22日实施的新税率。此上，北上广深仅享首套房契税优惠，二套房维持3%不变。

工本印花税

一般为5元/本

权属登记费（二手房叫产权转移登记费）

新房的权属登记费和二手房产权转移登记费，一般为80元/套，各地会有差异。

仅新房交的费用 

维修基金

约为购房款的2%。

物业管理费

以购房人验收房屋合格之日起开始计算。不同物业公司收费要求会有差异。

仅二手房交的费用

增值税

“营改增”将于2016年5月1日起全面实施。

1、北上广深“营改增”

2年以下

改前，全额征收营业税，税率5%；改后，全额征收增值税，税率5%。

2年（含）以上普通住房

改前，免征营业税；改后，免征增值税。

2年（含）以上非普通住房

改前，按照销售收入减去原购买房屋的总房款后的差额征收。

改后，按照销售收入减去原购买房屋的总房款后的差额征收。

2、其他城市“营改增”

2年以下

改前，全额征收营业税，税率5%；改后，全额征收增值税，税率5%。

2年（含）以上普通住房

改前，免征营业税；改后，免征增值税。

2年（含）以上非普通住房

改前，免征营业税；改后，免征增值税

注：过去征税房价是含税价，营改增后是不含税价，税率维持5%，实际税收降为4.76%。

个人所得税

二手房交易个人所得税税率

年限大于等于5年

卖方家庭唯一住房，税率免征。

非卖方家庭唯一住房，税率按差额的20%。

年限小于5年

卖方家庭唯一住房，税率按差额的20%。

无法计算房屋的原值的

普通住房，按全额1%；非普通住房，按全额2%。

另外，二手房交易过程中买卖双方承担费用明细有哪些？

1、 契税

买方，1-2%；卖方，无。

买方缴纳契税具体税率取决于房屋面积、购房套数等条件。

2、 营业税（增值税）

买方，无；卖方，5%。

购房年限2年（含）以上免征营业税（增值税）

3、 个人所得税

买方，无；卖方，普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分乘以20%。

自用满5年，且是卖方唯一住房免征。

4、 工本印花税

买方，5元/本；卖方，无。

5、 产权转移登记费

买方，约80元；卖方，无。

普通住宅办理不动产证需约80元。若有房屋抵押登记另需办理不动产登记证明。

注：此上的费用比例仅供参考，实际房屋交易过程中，多数税费由买方承担，但二手房交易税费买卖双方亦可以协商决定。

（以上回答发布于2016-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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