楼市成交持续低迷 刚需应该如何更好应对？
相信每个购房者都见识过开发商的各种销售手段。甚至有些明明知道是开发商在忽悠，最后却还是被唬住了，直到房子付款后才各种追悔莫及。那么，开发商有哪些销售手段呢？
招式一：直接降价。
这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35 %。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。
招式二：免费送礼。
“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。
上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目，2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金(4-6万)”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？
招式三：内部员工价。
这一招最早是被嫁接到商业领域，上海著名的襄阳路服饰市场里，冷不丁地就有人凑上来神秘兮兮地问“名品水货皮包，要不要？”。而浦东的一大型楼盘正大家园，就拿内部员工价说事。按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其它女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事(水岸蓝桥退房事件即为明证)，只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，这一价格确实很诱人：均价的五折———目前上海楼市最大的折扣。
招式四：搞团购。
开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体买房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。自去年8月以后，在上海某网站的组织下，团购买房忽然在上海火了起来，有近百家开发商参与，比如嘉城、碧林湾、玫瑰99、欧风丽景等多个楼盘团购成功。而且，团购买房热有从上海蔓延到北京等地之势。
招式五：无理由退房。
“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创，“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”———这是为应付1999年“氨气事件”的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没任何风险，去年上海的新湖明珠，城推出“两年内包退”，可有点在风口浪尖跳舞的感觉。结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。
招式六：减首付。
2000年曾有银行推出过零首付，减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。上海闵行的欧风丽景推出首付10%，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息(由开发商支付利息)获取，这笔款项的还款期限为交房时。当然，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付这二成房款，后遗症就会发作，开发商可就“哑巴吃黄连”了。
招式七：保价计划。
去年9月，位于上海新江湾城的雍景苑推出了一项独创性的“购房价格全面保护计划”，根据承诺，计划实施期内(至2006年6月30日)购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。如此高招，一经推出便震惊楼市，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点这可有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道。这一计划真要实施起来还有诸如今年区域均价如何具体界定等问题，但既然开发商理论上已“风险全担”，部分购房者果真怦然心动，开盘当天成交33套———这一数字足已让几个月没开锅的诸多开发商狂流口水了。以现在该楼盘的均价衡量，基本上与去年9月持平，由此证明此招颇有成效。
为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商的销售手段可谓是层出不穷，十八般武艺齐上阵。作为购房者，买房子是一辈子的大事，决不能只听开发商忽悠，要实地考察，多家探访，这样才能买到好房子哦！
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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现在买房子比以前轻松很多，网上买房宝典、指南层出不穷，虽说别人的经验有一定的指导意义，但并不能完全照搬。下面小编为您整合在楼市低迷时期将如何选到合适自己的房子，希望能给广大购房者带来置业方向。 一、配套设施越多小区就越好？ 主要看小区配套是否实用，能否长期给业主使用，而不是中看不中用，既浪费社区地盘又浪费业主的钱，形同虚设。 二、楼间距宽的小区就是好小区？ 楼间距宽的小区不一定能打造出好小区，楼间距是用来保障业主生活宁静、私密、视野宽阔，也是景观打造的一个平台。如果没有利用好平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境，它同样不是好小区。反之，楼间距不是特别宽，但社区内环境优美、舒适、健康，同样称得上好小区。 三、买准现房肯定无风险？ 看准现房有无风险，主要是看开发商在打造楼盘景观及其设施是否用心，如开发商不诚信，准现房同样存在风险，并且售后服务得不到保障。 四、临路的房子一定吵？ 要看小区临什么路，周边居住的人群怎样，开发商在楼盘打造上是否做了隔音降噪、防尘处理。 五、买房子一定要买南北朝向的？ 在以往经济水平不具备的条件下，不能通过经济支出解决房屋冷暖问题。原来的建筑不具备环保节能的功效，在这种条件下，尽量选择南北朝向的房子。现在经济条件已经提高，房屋又是环保节能房，朝向问题已不是选房首要关注的问题。 六、房市低靡就不要购房？ 主要看置业者的购房目的，是买来居住还是求短时间增值。如果是居住或长线投资，那就尽量买房价点，因为房屋是不动产，本身价值是始终存在的。
（以上回答发布于2017-04-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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调控措施已经发挥作用，市场预期得以扭转，未来楼市会陷入低迷态势。作为刚需一族，恰好可以利用这个大好时机为购房做准备，比如资金准备、项目考察等等，而不是完全退出市场。
楼市成交持续低迷
随着调控政策效应逐渐释放，楼市进入成交低迷时期。
根据上海(楼盘)链家市场研究部监控的数据显示，最近一周(2017.2.20～2.26)，全上海市一手商品住宅成交面积为12.53万平方米，环比上涨34.10%，春节后连续第三周呈回升态势。数据显示，这是自春节假期后，全市一手商品住宅市场成交面积首次回升至10万平方米以上，同时成交套数亦恢复至1000套以上的水平。不过目前市场成交仍未能完全走出低谷，数据表明，截至26日，2月以来全市一手商品住宅成交量为30.88万平方米，料全月成交量难以超过1月的38.87万平方米的水平。
据了解，市场成交趋冷已经成为普遍现象。根据某指数研究院公布的数据显示，截至2月26日，北京(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等三大一线城市商品房成交量分别为33.90万平方米、56.06万平方米和6.92万平方米，环比下降21.1%、11.7%和53.0%。二线城市及三四线城市成交环比虽然有所上升，但整体不到两成的增长幅度，加上1月份成交状况原本非常低迷，所以难言理想。
市场成交低迷，开发商推盘热情也不高。来自上海链家市场研究部数据显示，上海一手商品住宅新增供应量仅3.94万平方米，为近期最低水平，新增房源主要来自于金地云锦苑和保利叶轩两个项目。截至26日，2月份全市一手商品住宅新增供应面积为21.99万平方米，相比1月全月37.10万平方米的新增供应量有着较为明显的差距，供应量的不足也是目前阻碍楼市进一步回升的因素之一。
而来自二手房市场的表现同样不容乐观。据了解，在今年1月，上海二手房成交量跌破1万套，只有9401套，这是5年以来的月度最低值。而根据本刊不动产研究中心从沪上部分房产中介公司了解到的信息来看，今年春节后成交状况并无明显改善，所以2月份成交量低于1月份水平已成定局，有业内人士估计有可能低于9000套水平。
成交的下滑，反映到房价上，则表现为房价环比增幅持续收窄。根据国家统计局近日公布的《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，2017年1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，相比2016年12月份0.3%的增幅继续回落。
刚需一族如何应对
虽然楼市处于低迷阶段，但对于刚需一族来说，可根据自身需要，积极备战买房。
首先，过往的事实证明，楼市观望时期都是买房的好时机，此次也不例外。虽然当前楼市已经进入“白银时代”，城镇居民户均住宅拥有量已经超过1套，但不可否认的是，我国仍处于城镇化进程中，仍有新增需求涌入，这是支撑未来房价持续健康上行的坚实基础。其次，买房是一个长期过程，从买房念头的闪现到最终成功买房，需要较长的时间，无法一蹴而就。而另一方面，在低迷时期，购房者完全可以摆脱房价上涨形成的影响，可精挑细选到自己最为满意的房产。由此看来，在楼市低迷时期，刚需一族完全可以花更多心思为买房做准备。
提前准备资金
并不是所有人攒够了钱之后才去买房，所以在此阶段完全有时间来根据自身情况准备购房资金。
在资金准备工作上，首先要做的是综合各种需求，并根据自身经济实力测算所能承受的房屋总价以及月供情况，再结合现有资金情况来决定是否需要向父母申请资金方面的支援，或是向亲友借钱。这部分工作必须前置，以免事到临头，让自己陷入被动境地。
资金准备工作还包括自身信用记录查询。绝大多数人买房还是要申请银行贷款，而信用记录是当前金融机构放贷的重要参考指标，如有不良记录，将严重影响贷款，严重者甚至导致购房计划泡汤，所以对自身个人信用记录情况必须提前了解，以免在实际买房过程中碰到问题而措手不及。据了解，个人征信记录可以查询，比较便捷的方式是登录央行征信中心网站，注册并提交申请查询，一般在10个工作日内能够获得答复。
细致考察项目
在楼市低迷时期，购房者有足够的时间来认真考察项目，所以必须充分利用这个好处。
一般情况下，购房者买房都是依据选好地段再看房型的模式来选房，而不太会关注小区内部情况、住户人口构成、周边人文环境、娱乐休闲等诸多软性配套设施，而这其实也关系到居住的舒适度。而在现阶段，则有充足的时间让购房者去认真考察这些条件，做到心中有数。
当然，针对不同类型的刚需，需要重点考察不同类型的配套设施。比如对于新婚夫妻来说，交通设施、优质教育配套是他们必须要重点考察的对象，这涉及到他们上下班是否方便，小孩能否进入名校就读的问题。而对于年龄已过40岁的改善型购房者来说，可能是这部分人群最后一次置业，所以需要考虑长远一些，为养老着想，医疗保健则成为这部分购房者的重点关注对象。
密切关注价格
在市场低迷时期，需要更为密切关注价格变化。
通常情况下，在市场低迷时期，房价相对比较平稳。因为缺少成交支撑，价格上涨已经变得较为困难，因此经常会出现新开楼盘打折情形，此时有机会获得不小的实惠。在这个时候，购房者可以选择观望，等待房价企稳之后再作决定。当然，在低迷时期如果发现楼盘打折幅度低于8折，则可直接出手。历史经验告诉我们，低于8折的折扣水平并不多见，而且也多为“诚意价”。
留意成交变化
要留意成交量的变化情况，一旦成交量连续数月保持上升趋势，则意味着市场已经转暖，需尽快出手。
成交量的变化，直观反映市场需求的变化走势。通常情况下，随着交易量的上升，往往会带动价格上涨，股市里面关于“量在价先”的说法，即股价走强之前，必然会出现成交量放大的迹象。而在楼市中，这个现象同样存在，即在房价出现上涨之前，往往会出现成交量回升现象。
关于成交量的变化，购房者可以关注每个月的楼市新闻，或者在月底查阅各政府部门公布的成交数据，如上海“网上房地产”网站，都能及时了解到此类信息。当然，有些现象也能从侧面反映供求关系的变化，比如所在小区中介带看次数增多，或者出现星夜排队抢购新盘的新闻等等，都表明市场已经转暖。
（以上回答发布于2017-03-31，当前相关购房政策请以实际为准）
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