近期，李嘉诚的长实集团以7.16亿港元中标当地一宗地块。年初时，他还花了102.8亿港元买了块海景住宅地皮。大家都知道，从2013年开始，他就连续卖掉了很多地产业务，如今再次传出布局市场的信号，对当下秋意盛浓的楼市来说，信息量巨大。

但换个角度看，房地产当下的一系列信号，让李嘉诚的行动，看起来有点“黯然失色”。

中原地产研究院数据，截止9月初，全年调控楼市次数已经超过420次，月均50次，措施方面都集中在房价上涨管控、二手房限价、土地供应、中介租赁行为、打击炒作学区房等。按照这样的趋势，大有刷新这几年 历史 记录的势头。

此外，专家梁中华发布报告指出，根据70城二手房住房价格走势，7月份，一二三线城市的价格环比涨幅，分别从年初的1.3%降至0.4%，从0.4%降至0.2%，从0.3%降至-0.1%，转为负增长。

纵观这两年不难发现，不管是疫情下各地复工，还是平常的市场趋势，一线城市的市场回升情况都明显好于其他城市，但大家不要忘了，一线城市只有四个，再好的销售情况也无法平均给全国几百个地市几千个县城。由此看来，全国绝大多数城市的楼市、房价都“停涨”了。

据深圳住建局数据，当地二手房成交来到一个新低点，8月成交量仅为2043套，同比下跌77.28%，是十年来的新低；在杭州，7月二手房成交同环比齐跌，达到近两年单月成交的新低。

虽然说二手房才是代表市场真实情绪，但新房成交，同样也是房地产人气的参考指标，说是急速冷冻也不为过。

据贝壳研究院，8月全国有66个城市的新房市场成交量环比持续下滑。分城市来看，仅一线保持2成增长，二三四线城市成交量均不及去年同期。与2019年同期相比，二线以下城市成交量增速在3成以下的占比近80%。

在房说君看来，不管是新房还是二手房，成交量代表的都是房产的流动性，即便你房价挂得再高，成交量上不去，就意味着市场没有上涨的基础。从上面一二手房的成交数据，可以清晰看出，大城市虽然成交量上不去，但至少购房需求稳步释放，价格还能维持。对绝大部分三线以下城市来说，以后市场的生存环境会更加难熬。

8月底，万科祝九胜直言，目前市场留给开发商的可操作空间少之又少，如果还把希望寄托在措施放松上显然不是不现实的。而在世茂的年中业绩会上，总裁许世坛公开宣布，下半年将加大价格优惠措施，实行动态管理。还有融创孙宏斌坦言，下半年的市场可能会比较惨烈，销售、贷款都会很困难。

从地产商们的话语中，不难发现当前的市场调控严厉，下行预期已经悄然形成，企业似乎都做好了自救的打算，不仅不再幻想措施松懈，还公开表示会“降价卖房”。

或许很多人还不知道，1是人民法院公告网显示，截止到8月23日，年内已经有260家房企申请破产文书，2是到8月中，有超过38只涉房债券违约，涉及金额达587.2亿元，较去年上升82.4%。3是在房企融资监管措施中，还有一部分房企至少踩了一道红线，换言之，未来仍然有房企的融资、借贷会受到不同程度的影响。

说白了就是房企间的洗牌会逐步加速，全国9万家地产商，只会强者恒强，弱者很快就会被淘汰出局。经济学家马光远曾说过观点，未来地产商只剩20%，全国也只有20%的城市，20%的住房可以买入。了解3个背景后，就隐约能读懂房企大佬的悲观情绪从何而来了。

不难发现，在楼市调控日渐严峻的环境下，9月房地产可能迎来“降价雨”，不管是市场价格或成交，还是房企的悲观情绪和现状，都在预示着市场走势正在迎来改变。

有人可能会说，这些都是宏观环境的变化，普通老百姓根本不沾边，看不懂也感觉不到市场在变化。不过，我们却不能忽略一个事实，“倒牛奶”或再度上演：一百多年前，乳制品产能过剩，需求大幅萎靡，农场主为了保证利润，宁可把牛奶倒入河里消化库存也不降价。

而一百年后的今天，每日经济新闻报道，英国主要产奶地斯塔福德郡，因为货车司机短缺和物价上涨，未能及时运走鲜奶，奶农正面临着自行倒掉鲜奶的窘境。注意几个关键词：滞销和运输成本高昂。由此可见，对于难以久储的消费品，面对需求不足、库存增长以及储存成本高的前提，直接倒掉可能更省事。

住房也是同样道理。房子产生的房贷月供、折旧、物业水电、装修养护费等。如果是自住房，花费这些成本的同时，还满足了自身的日常通勤、高品质的生活、教育、养老等福利，自然是物超所值，如果是基于炒作目的的多套房持有者，在今天遍地都是房子，住房需求减少，开发商又面临着各种资金压力的环境，“倒牛奶”现象正在真实生动地上演。

比如，全国330多个地级市、地区、自治州和盟，过去10年总共184市人口增长，149市人口出现减少，占比达44.7%，人口减少比较多的是东北、中部及西部的甘肃、四川等地。比如，全国有50城房价低于5000元，其中鹤岗房价最低，均价仅为2133元/平方米。

此外，截止7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，二线以下的贵阳、沈阳、唐山、石家庄广义库存量突破1亿平方米，株洲、南昌、沧州、太原、岳阳、哈尔滨、佛山也达到了8000万平方米以上。

显然，这些库存高+接盘少的城市，房产无法增值，平日里产生的折旧费、物业水电、贷款月供等成本也不会减少，这就意味着房子在手里拿多一天，口袋里的钱就会亏多一天。

照这样的趋势，楼市或重演2014年。

经济学家梁中华发过一份报告，在2010-2016年，绝大中小城市的房价几乎一分没涨。原因在于，各地频繁建新城，房子遍地都是。直至2014年底，全国待售住房面积高达7亿平米，如果不是后来发起的棚改补钱，很难想象广大中小城市的前景会是如何？如今的市场可以说与2014年如出一辙，随着棚改逐步褪去，地市县城的楼市如果找不到接手人，恐怕持有房产的亏钱效应会被持续放大。

房说君有话说，但说到底，2021年不可能再重复当年的疲软态势，原因有3，旧改开始替代棚改；大力建设保障租赁房；整顿炒作投机乱象。3个条件也奠定了市场走势基本清晰的环境。再加上3个接踵而至的消息，可以确定的是，接下来的9月10月，房企以价换量的趋势会逐步增加。

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