解除房屋买卖合同纠纷案例

法律分析：2015年1月11日，经过南京某房地产经纪有限公司居间，甲乙双方签订一份《房地产买卖合同》，约定乙出卖其位于本市鼓楼区某小区某号某室房屋，双方对于合同价款、支付时间等做了明确约定。合同签订当日，甲按照约定向乙支付了12万元定金，交中介费45000元。合同签订后，乙均未按照合同约定的时间履行相应的合同义务。由于乙不能解决其房屋解押问题，甲乙及某房地产经纪有限公司三方多次协商仍不能解决。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

案例一：
2015年7月12日，范某将父母一套130多平方米的房子，以106万元出售给汪某。后范某以未经父母同意、父母拒绝出售为由拒不履行出卖的义务。2016年10月17日，汪某告上法院，要求范某及父母继续履行合同，配合办理过户手续。经调解，范某支付违约赔偿金15万元。

案例二：
2016年8月6日，李某与王某签订了买卖合同。李某花76.8万元，向王某购买王某名下一套96平方米房屋。后来王某以家人不同意出售为由，未继续履行合同。李某告上法院，要求王某按照合同支付违约金7.68万元，中介费2万元，并且退还定金2万元。王某只同意双倍返还定金4万元。法院依法判决支持李某全部的诉讼请求。
案例分析：
通常，代理人无权处分主要因为没有房屋所有权人书面明确授权，合同不能继续履行。不过代理人之间多是父子、夫妻等亲属关系。而对方是怀着诚意，基于对出面卖房者的信任来签订合同的。卖房的人却推说自己无权代理，房子不卖了。但合同仍对签署合同的代理人具有法律约束力，该代理人仍要承担合同不能履行的违约责任。像在范某卖房案中，范某就只得支付了违约金。
房价上涨高，双倍返还定金不足以弥补房屋差价损失，相对买房人损失以房屋差价酌情认定。无锡二手房买卖中介提供的合同都是二手房买卖合同。房屋买卖合同违约责任的约定是：双倍返还定金，或约定支付一定比例的违约金，或载明如不足以弥补损失的，违约方仍要承担损害赔偿责任。
法律支招：
房地产作为老百姓家里最重要的资产，在购置或出售二手房时一定要慎重。在购置或出售资产时要详细了解相关政策、交易流程、合同术语等，如对支付时间有要求的，不能仅口头约定，要在合同中明确载明。
建议选择较为正规的房屋中介机构，必要时可至产监处查阅房产抵押、查封等信息，重要的权利义务应在合同中明确载明，并留存好相关证据资料。
对于法律合同条款有误解，与其引起诉讼，不如事先多方咨询，多接触了解相关信息。不少当事人起诉到法院了，连相关法律规定、合同约定都不知道。一旦进入诉讼，双方当事人都负有举证责任，不能光口头约定，要留下文书证据。

法律分析：原 告：吴xx，男，汉族，1982年3月3日出生，住重庆市永川市xx街2号附8号，身份证号：5102191xxxxxxx4815，联系电话：15002325303。

被 告：伍xx，女，汉族，1936年6月25日生，住重庆市九龙坡区xxx村xx号-10号，身份证号：5102xxxxxxxxxxxx023。联系电话：136xxxxxxxx

诉讼请求：

一、请求判决解除房地产买卖协议;

二、请求判决被告双倍返还原告支付的定金共计￥10万元;

三、判令本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告于2011年3月27日与被告伍xx的代理人xx元、重庆xx兴置业顾问有限公司签订了房地产买卖协议，约定由原告出资47万购买伍xx位于重庆市九龙坡区xx路xx号xx-x号房屋;签订协议之日支付定金5万;由原告向银行申请贷款28万支付给伍xx;见房交所出具的权属转移登记受理单当日支付13.5万;双方在2011年6月1日前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料并到现场办理按揭相关手续。协议签订后，原告依约向被告的代理人xx元支付了定金5万元。

由于被告以受伤及身份证遗失为由不依约在2011年6月1日前到场办理按揭手续，拖延至2011年6月29日才到场办理按揭但又未准备齐相关材料，第二天才备齐了相关材料，这时银行按揭利率从上浮10%上调到了上浮20%，原告遂要求被告对其过失将会造成的损失在购房款上作一定的让步。协商不成后，原告以被告延期违约向九龙坡区人民法院提起诉讼要求解除房地产买卖协议，被告以未根本性违约抗辩要求继续履行房地产买卖协议。

2012年1月18日九龙坡区人民法院作出判决驳回了原告的诉讼请求，即双方之间的房地产买卖协议继续有效。原告重新准备好办理按揭的相关资料后要求被告共同去办理按揭手续，被告却说房产已经卖给其代理人xx元了。

此后，原告多次要求被告返还定金，被告均置之不理,为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法判决!

此致

重庆市九龙坡区人民法院

具状人：

二0一二年七月十六日

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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