1998年至今，中国的房地产经历过多少次调整
专栏1：中国房地产市场发展的历史
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
最早是1978年 至今已经走过了30年历史
我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。房地产发展的五个阶段：
（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。
（2）1991～1995年非理性炒作与调整阶段，邓小平南巡后南方房地产炒作盛行，最终硬着陆，房地产陷入低迷期。
（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段，随着中国的福利分房制度改革的深入，朱镕基任上终止福利分房，全面启动住房货币化改革，掀起国内开发新高潮。
（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段，部分地区市场过热现象抬头，政府密集出台各项调控措施。
（5）2007年～至今，房地产行业全面调整的新常态阶段，房地产逐步步入微利时代，行业回归正常。
扩展资料：
中国房地产市场的“1.0时代”与“2.0时代”
中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代，没有商品化的房地产市场。改革开放后，房地产市场的改革也开始启动，但显然没有经济体制改革的步伐快，直到1998年后才进入真正的商品化时代。
1、中国房地产“1.0时代”——福利分房时代
1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会，以福利形式分配住宅。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度。
城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。
自1978年起，中央就开始大力解决城镇居民的住房问题，经过各地的实践和积淀，到了1994年，总结了前一个阶段的工作经验，出台了一个综合性的文件。
即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行，一部分人开始购买公房。
2、房地产“2.0时代”——商品房时代
为刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。
3、中国房地产“3.0时代”——租售并举时代
参考资料：
百度百科-房地产市场
中国房地产行业发展经历了三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶
段；1998年至今的金融化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动
了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋
势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
1949-1978， 房地产还未成为行业
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主
营房地产的或。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤
不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
1978-1998，在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展
1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州
开始搞商品房开发的试点。1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方
案。房地产的市场化之路开始起步。
1993年，中央陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产泡沫。此轮
泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在
中央强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。
1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中
国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、
12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。
这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资主导。比如北京华远、上海城开等。
1998-2003，房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松
1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右，在东南亚
金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视
野，政策面开始发生变化。中央在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住
房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。
2003年，中国实行统一收储并出让的土地管理政策，再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系，地方拥有有限的财权，却必须承担更
多的地方事权。这一体系下，地方无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。另外，建立在房地产开发之上的城市建设、
招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方
实业萎缩、房地产在地方的拥护下获得了空前的发展。
1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延
续。货币超发也成为推动房地产的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产开始焕发活力，房地产市场由国资统领的局面得到扭转。万
科、合生创展、顺驰等大量民营获得第一轮快速发展，房地产数量猛增到8万家左右。
当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，中国加入世贸组织，中国参与到世界经济分工之中，大量的农业人口进入城镇
成为产业工人，大量的大学毕业生、海外生在城市就业，中国经济发展提速，GDP增速进入两位数时代。在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生
了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。
在此房地产市场启动阶段，市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。
2004-2013，宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面
由于1998-2003年之间，中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立，中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。巨大的需求、消费需求、政
府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产连续保持20%的
同比增长率，价格涨幅200%，每年的竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。在此期间，房地
产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题，城市人均居住面积从12平米上升到32平米。房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板，城市数量从
1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌获得显著改观，由市场主导的商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。
在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、和出口贸易这三大经济“马车”。其中，和出口构成了中国增长的核心，而房地产是中的重要力量。所
谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，转而将这些收入转化为
用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增
长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、和房地产是三大重要力量。房地产产业经济自2010年以来，占GDP25%强。而房地产带来
的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，这一系列即是所谓的房地产“绑架中国经济”说。
虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如，消费主导的市场变成消费与并
重；城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房；城市家庭因为购房导致的家庭负债过
高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务；以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂，社会不公平；与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群
体事件愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。
2004-2013年，在一系列社会压力下，中央开始实施调控，主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压需求，及行政类的市场管
制。但由于未触动房地产发展的根本动力（前文已述），历次调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽
松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。截止2012年，以国际通用
衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。
此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周
边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富
起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。
中国房地产在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100
强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，竞争导致的优胜劣汰现象明显。
2013以来的趋势
定方向、调结构、改革
2012年底，中国新一届确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核心的发展模式。在旧
的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥；农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会；户籍制度阻碍城市
化、劳动力自由流动；地方定位偏差等。在新的发展模式指导下，中央将开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。在未
来若干年，改革释放的房地产发展红利可能有以下几方面：
从培育世界级中心城市到与城市群发展并举带来的二三线城市、小城镇房地产发展需求。
2.
城市品质升级带来的将近100个城市的棚户区改造、旧城改造将带来数以万亿计的房地产发展机会；
3.
新一轮土地改革，城市用地模式、农村建设用地\宅基地产权确认等带来的城市与郊区统筹发展机遇；
4.
住宅地产的产品升级，伴随经济发展带来的商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力；
5.
旨在调节以房地产为主的财产税——房产税即将出台，调节房地产存量，挤压泡沫，促进社会公义；
6.
由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带来的房地产市场发展重点从沿海到中西部城市；
7.
户籍制度、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求，城镇化发挥真正的动力；
一系列的房地产发展趋势将引领房地产朝着更健康的方向发展，使房地产由以主导向以消费主导转变、由短期向中长期转变、由以土地为中心向以产品
为中心转变、由以增量市场为主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。总之，房地产将成为中国“城镇
化”发展战略的引擎，是民生为主的产业模式，而不是家的乐园。
中国房地产市场发展的直接动因还有：人口因素（及家庭裂变）、交通因素、技术升级。由于60年代、80年代末的两轮人口婴儿潮带来的人口红利将大力推动中
国经济发展和房地产消费。可以预期的是，中国即将改革实行了30年的计划生育政策，马上面临新一轮人口生育高峰，将直接推动中国经济和房地产在未来
30年的发展。另外，由于当前人口结构的变化，老龄化速度加快，到2020年底，老龄人口将占总人口43%，人均GDP的升高和庞大规模的老龄人口将催生
旅游地产、养老地产的快速发展。中国高铁技术在2001年获得重大突破，并快速开始了全国的高铁路网建设。预计到2020年底，中国高铁将建成2000公
里，连接100个大中型城镇。中国高速路网也已基本建成，通车里程达到5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市间的距离，为房地产置业空间、消费升级
提供可能。未来，互联网技术、地碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用，也使得房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房
地产发展在未来的巨大引擎。
因此，无论中央即将出台的改革措施及实施计划推动如何，中国房地产行业必将进一步的发展，只不过发展的结果是更良性还是更畸形的选择而已。房地产的发展质量将主要取决于中国是否具有举重若轻、审时度势的远见与智慧，改革的勇气与执行力。
中国房产的发展史是怎样的?
答：中国房产的发展史:\x0d\x0a第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）\x0d\x0a\x0d\x0a1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广...
1998年至今,中国的房地产经历过多少次调整
答：中国房地产行业发展经历了三大阶段:1978年以前的国家主导的计划(建造、分配)模式阶段;1978年-1998年的商品化开发试点阶 段;1998年至今的金融化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里,中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌,并带动 了将近60个产业发展,对中国经济形成了重大影响。...
房地产发展的历史
答：中国房地产市场发展的历史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。...
谁知道中国地产的周期?
答：从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989年到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996年至1997年又是一个低落期；从1998年至今我国房地产业进入了一个新的发展期。我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也...
简述房地产发展经历的几个阶段
答：这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。在这一阶段，一批已取得相应开发经验的...
房地产是哪一年发展起来的
答：新中国成立之初,住宅由国家统一安排,但商业用房的开发建设一直存在,所以新中国成立之时,就存在房地产这一行业,并非从外国引进 奥吉星是哪一年发展起来的,以前怎么没听说过。 应该是12年,这两年发展的比好迅速。 日本人的动漫是从哪一年开始发展起来的? 转: 日本动画已有七十年的历史,其可分为六个阶段: 一、战...
中国房地产是从什么时候开始的
答：中国房地产的发展始于1978年。在第一阶段（1978年至1991年），理论界在1978年提出了住房商品化和土地产权等观点。1980年，北京市成立了城市开发总公司，标志着房地产综合开发的开始。1982年，国务院在四个城市进行售房试点。1984年，广东和重庆开始征收土地使用费。1987年，深圳市政府首次公开招标出让住房...
我国房地产市场开始迅猛发展是始于哪一年
答：我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。房地产发展的五个阶段：（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。（2）1991～1995年非理性炒作与调整阶段，邓小平南巡后南方房地产炒作盛行，最终硬着陆，房地产陷入低迷期。（3）1995...
房地产业 从什么时候开始的
答：中国房地产是从1978的时候开始的。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地...
什么是中国的房地产现状?
答：我国房地产是一个新兴的但发展快速的行业，虽然改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年代末开始启动，经历了1992—1993年的高峰、1996—1998年的低潮和1999年以来的最新一轮高潮，我也有幸目睹和亲身经历了这一过程。从房地产市场的规律和中国房地产市场十多年来的表现来看，它...