信托展期不拍卖抵押物合法吗
一、关于展期的性质
关于展期贷款的性质，根据《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复【法函[2000]12号】》的规定，展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更。根据我国法律、法规的规定，贷款是允许展期的，只要展期贷款合同是双方当事人在平等、自愿基础上真实的意思表示，并不违背法律和行政法规的禁止性规定，就应当认定有效。【1】
二、不动产抵押贷款展期时，经过抵押人同意，原抵押权是否仍存续，是否需要重新办理抵押登记？
《物权法》第187条第1款，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，根据《贷款通则》，展期仅仅是对原贷款合同还款期限的延长，并非新的借款。因此，对于不动产抵押贷款展期，展期后原抵押权是否存续，是否需要重新办理抵押登记，司法实践中观点不一。一般有以下几种情形：
（一）展期经抵押人同意后，抵押权仍存续，不需重复办理抵押登记。
（1）抵押合同明确约定展期不须征得抵押人同意的，展期后抵押权继续存续，不需再次办理抵押登记。
为了保证债权的实现，避免抵押人免责，银行往往会在抵押合同中，明确约定，主合同协议内容的变更或借款期限的延长，无须征得抵押人同意，抵押人仍应承担抵押担保责任。那么，银行展期后，抵押合同是在双方自愿基础上签订的，依然有效，也不存在担保物权消失的法定事由，抵押权自设立之日起仍然续存，不需重复办理抵押登记。
（2）办理展期时，抵押人同意为展期后的债权承担抵押担保责任，抵押权继续存续，不需再次办理抵押登记。
《贷款通则》第12条规定，“……申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。”因此，在办理展期时，即使在抵押合同中已明确约定展期无须征得抵押人同意，银行也会要求抵押人在展期协议中担保人处签字，以便对展期后的债权继续承担抵押担保责任。而展期并不产生新的债权债务关系，在抵押权已经设立并续存的情况下，无须重复办理变更登记，原抵押权继续存续有效。
参考案例1:
海丰县阿仙奴服装有限公司、海丰县农村信用合作联社公平信用社金融借款合同纠纷案
案号：（2017）粤15民终102号
审理法院：广东省汕尾市中级人民法院
二审法院认为：本院认为：本案中，双方当事人签订了借款、抵押合同，办理了抵押登记，抵押权已经依法设立。借款到期后，又签订了展期协议，并约定“贷款人、借款人及担保人之间的权利义务及有关事项仍按原合同的约定执行。”对此，阿仙奴公司作为担保人在展期协议上盖章，对继续提供抵押予以确认。双方当事人之间缔约、担保、续期、续保的意思表示真实，不违反法律法规，合法有效，应依约履行。阿仙奴公司作为抵押人，同意按原合同继续提供抵押，而案涉抵押相关的权利人、权利种类、权利范围等重要事项均无变化，在抵押权已经设立并续存的情况下，无须重复办理变更登记。且抵押权属于担保物权，其产生、变更、消灭受物权法律调整。依照我国物权法规定，担保物权的消灭有：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权及法律规定的其他情形。本案不存在上述担保物权消失的法定事由，案涉抵押权自设立之日起仍然续存。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，公平信用社在债权诉讼时效期间行使抵押权，有事实和法律依据，应予以支持。对于阿仙奴公司展期后未对抵押权进行变更登记导致抵押权消灭的主张，本院不予支持。
要点总结：该案中，办理展期时，抵押人同意继续为展期后债权提供抵押担保，本案也不存在担保物权消失的法定事由。因此，抵押权自设立之日起仍然续存。
参考案例2:
上诉人杨守国与被上诉人嘉荫县农村信用合作联社抵押合同纠纷二审案
案号：（2014）伊商终字第16号
审理法院：黑龙江省伊春市中级人民法院
一审法院认为：抵押权的消灭，为以下几种方式，以实现的方式消灭，因抵押权人的放弃而消灭，因抵押合同的无效而消灭。本案原、被告对双方签订的抵押担保合同合法有效均无异议，不存在因抵押合同无效而致担保物权消灭的情形，且担保物权所担保的债务尚在履行中，债权未全部实现，抵押权人不同意放弃抵押权即未出现抵押权消灭的情形。借款展期，亦经过原告的确认，且未加大担保人的义务。另，主合同的债务人仍在履行债务给付义务，不存在诉讼时效完成的情形。故原告主张的解除抵押权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
二审法院认为：维持原判。
要点总结：该案中，办理展期时，担保人签字同意继续担保，也不存在抵押权消失的法定事由，则抵押权仍合法有效。
（二）展期虽经抵押人同意，但因未重新办理抵押登记，抵押权无效。
参考案例1:
兴业银行股份有限公司临汾分行诉临汾九龙山生态公园有限公司借款合同纠纷案一审案
案号：（2017）晋1002民初4439号
审理法院：山西省临汾市尧都区人民法院
一审法院认为：贷款到期后，被告临汾九龙山公园未如期偿还原告的借款申请延长借款期限。被告临汾九龙山公园虽将其所有的临房权证土字第01111000008号房产及尧国用(9012)第2013号土地抵押给原告为此笔展期贷款项下全部债权提供抵押担保 ,双方签订了抵押合同但未办理抵押登记。被告以其房产及土地为该笔借款进行了担保 ,因双方未办理抵押登记手续 ,该抵押不得对抗第三人。
要点总结：该案中，展期时，债权人虽与抵押人签订抵押合同，但未就已经存续的抵押权再次办理抵押登记，抵押权无效。
三、办理展期时，未经抵押人同意，抵押权是否仍有效？
（一）办理展期时，虽未经抵押人同意，但因展期不属于抵押权消灭的法定情形，抵押权仍存续。
《中华人民共和国担保法》第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。展期只是原借款合同还款期限的延长，并非新的借款，债权并未消灭，故抵押权并未消灭。则抵押人仍需对展期后的债权承担抵押担保责任。
参考案例1:
刘正林、张文莲诉楚雄市龙升小额贷款有限公司借款合同纠纷案二审案
案号：（2017）云23民终1007号
审理法院：云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
二审法院认为：刘正林、张文莲自愿为杨志安、何剑莉的借款提供担保，与龙升公司签订了《抵押合同》，并依法办理了抵押登记手续，刘正林、张文莲应承担抵押担保责任。本案借款合同展期后，作为主债权的借款合同依然存在，借款合同展期不属于抵押权消灭的法定情形，刘正林、张文莲应继续承担抵押担保责任。
要点总结：该案中，作为主债权的借款合同依然存在，借款合同展期不属于抵押权消灭的法定情形，抵押权仍存续。
四、主债权有效存续期内，登记部门登记的抵押期间届满，抵押权是否存续？
（一）主债权有效存续期内，登记部门登记的抵押期间届满，抵押权不受登记期间影响，仍存续。
《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条第1款：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具法律约束力”，《中华人民共和国物权法》第202条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。据此可知，不管是双方约定的抵押期间还是登记机关登记的抵押期间都因违反了物权法定原则而不具有法律约束力。也即，约定和登记的抵押期间均无效，抵押权行使期间跟随主债权诉讼时效期间并保持一致。
参考案例1:
刘建昌与新宁县古田陵园、邓溯连抵押合同纠纷一案
案号：（2017）湘05民终1766号
审理法院：湖南省邵阳市中级人民法院
二审法院认为：虽然在办理抵押登记时，登记部门登记的担保期间为一年，但是，按照《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具法律约束力”的规定，登记部门为本案的抵押物登记的一年担保期间，对本案双方当事人设立的抵押物权的存续不具有法律约束力。刘建昌与邓溯连签订的借款合同约定的借款期限为二个月，但在借款期限届满后，借贷双方于2014年7月1日又签订借款展期合同，该展期合同虽然存在部分瑕疵，但能够证明刘建昌在借款到期后向邓溯连主张了权利，符合诉讼时效中断的情形。2017年1月26日，刘建昌还向邓溯连、唐绿萍发送了催款函，邓溯连并在该催款函签字，证明本案的主债务诉讼时效并未超过法律规定的期间。那么，本案因主债务的诉讼时效没有超过法律规定的期间，抵押权人刘建昌仍有权对新宁县古田陵园提供的抵押物行使抵押权。
要点总结：该案中，虽然在办理抵押登记时，登记的担保期间为一年，但因主债务的诉讼时效没有超过法律规定的期间，抵押权仍存续。
1、销售过程承诺或暗示保本保收益，项目零风险
2、推介材料与项目的实际情况不符，夸大/虚假宣传
3、资金没有用到具体项目上，被融资人挪至他用，信托公司监管失职
4、抵押物评估价值虚高/土地性质变更/证件不全/被政府收回等一系列问题
5、未派人员共管公章，没有逐笔审核用款清单，不穿透监管
6、项目 停工/没有动工/出现问题，信托公司没有发觉
7、拒绝向投资人提供相关底层文件
8、和融资人开展关联交易，涉嫌利益输送
9、质押的股权不值钱/无效/不能处置
10、绕道监管发行明股实债的项目
11、信息披露不及时/完整，融资人已经出风险，管理报告披露正常
12、项目发行前融资人就存在失信/违约/或其他风险，发行不审慎/风控漏掉
13、某某时间点融资人已经出现风险，没有宣布项目停止募集/提前结束
14、不第一时间起诉，不第一时间查封资产，错过最佳时期
15、出现风险后，不追加抵押物（追加的抵押物不好），不催收，不作为，躺平
16、前几期兑付了，后几期不兑付，搞差异化兑付
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答：自公告之日起60日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结、将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。二、抵押...
抵押房产拍卖不出去怎么办
答：合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。 (二)报价最高者...
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