全国多地发布房价“限跌令”，楼市“稳字当头”开启双向调控
“限跌令”时隔1年多再现楼市：部分城市高库存难题待解
时隔一年多后，楼市再现“限跌令”。
日前，湖南岳阳出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将无法进行网上签约备案。
无独有偶，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。
“此类降价现象管控，其实质在于去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象，纷纷打价格战，结果导致了各类交易秩序的混乱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，两者皆是为了严打各类价格战现象，但如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，仍是后期各地需要做的。
昆明有楼盘价格“跳水”
“促销已经结束，没什么优惠了，洋房均价在17000元/平方米左右。”日前，《每日经济新闻》记者以购房者名义咨询位于昆明滇池边的阳光城·滇池半山项目时，一置业顾问如是告诉记者。
“这个月初，滇池半山确实推出过一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源，优惠下来价格在10000~11000元/平方米，建筑面积98~143平方米的洋房最低价9980元/平方米，当时我们门店中介基本都有带客户去看过。”昆明德祐一门店中介汤明向记者透露，不过这个价格仅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均价约16000元/平方米，部分高价房源达到19000元/平方米。
如此大幅度的降价，也引来了前期购房者的维权。据云南房网，8月1日，即阳光城·滇池半山特价活动当天，老业主集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“集体退房”。
记者注意到，进入今年下半年，昆明多个项目出现了“大跳水”。如位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层住宅正常售价为12000元/平方米，按照目前优惠价，交3万元可享一口价优惠，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000~3500元；同样有观滇视野的卓越滇池晴翠项目，高层售价为12000元/平方米，部分可观滇房源价格15000元/平方米，但最近推出的特价房却低至9000多元/平方米。
“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响，昆明今年整体楼市表现不理想，房企资金压力普遍比较大。”一头部房企云南区域相关负责人告诉记者，受这一系列因素影响，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后还会有更多项目推出优惠措施”。
昆明锐理认为，目前，昆明楼市的促销主要分为两种类型：一是房企自身资金紧张，借年中抢收关键节点，通过各种各样的促销优惠“以价换量”争抢市场，快速回款；另一种是房企自身资金并不紧张，但对后市趋势不看好，从而选择将非优资质的资产先处理掉。
昆明去化周期近14个月
昆明楼市多盘价格“大跳水”现象，也引来昆明市房协的注意。
昆明某房企相关人士向《每日经济新闻》记者透露，8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会提出，将加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报。相关部门首先约谈相关楼盘项目，如不整改，情节严重者将停止项目网签。
今年上半年，昆明房地产投资总额下滑10%，出现一定萎缩。进入下半年以来，昆明房地产市场整体形势有持续向下趋势。国家统计局数据显示，6月昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%，跌幅全国第一；二手房价格环比下跌0.6%，降幅仅次于牡丹江，居全国第二位。7月昆明新房价格继续保持下跌趋势，环比下降0.5%，跌幅全国第三，成为西南4个省会城市中唯一下跌的城市。
此外，克而瑞发布的《昆明房地产市场6月月报》显示，6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米，环比降1.38%；成交面积同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26万平方米，环比降13.03%，同比降42.30%。
昆明锐理数据显示，7月，昆明商品住宅成交均价14702元/平方米，创过去一年来新低。其中呈贡、官南、滇池跌幅最大，其他片区降幅不明显。库存量持续走高，商品房住宅库存从2017年的约476.22万平方米，增加至约962.01万平方米，库存翻倍，去化周期也由6.87个月增至13.92个月。
“限跌令”再现楼市
日前，岳阳发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案。备案后商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。备案后开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。
至于为何出台该项政策？据《华夏时报》消息，岳阳市住建局相关工作人员表示，今年5、6月，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起降价前买房市民的心理不平衡。另外，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展，不能只限高，也要限低”。
而在国家统计局发布的最新70城房价指数中，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，跌幅为全国第一。而在此前的6月份，岳阳的新房价格环比也下降了0.4%，开发企业的销售压力陡增。克而瑞数据则显示，自今年6月开始，岳阳新房价格出现了大幅下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。
事实上，房价“限跌令”早已有之。早在2017年，广东省中山市就明确，实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网上签约；2019年，安徽省马鞍山市规定新房售价不得低于备案价格10%，低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案；2019年，辽宁省大连市要求，首次申请预售许可证的新项目，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。
最近一次的“限跌令”由发生在2020年3月，东莞住建局通知要求，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。
“此类政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力。”严跃进认为，此次岳阳政策管控是为了严打各类价格战现象，说明房地产市场调控后续需要关注一些非热点的三四线城市，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，也是后续所需要做的。这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的，为了促进房地产市场的平稳健康发展，房价不管是大涨还是大跌，都将面临管控。
房子是刻在中国人灵魂里根深蒂固的问题，无论房价上涨多汹涌，无论房贷给年轻人的压力有多大，中国人的传统思想依然是必须买房。
结婚买新房是刚需，孩子上学买学区房成为趋势，年迈还要拼一把养老房。各种“学区房”、“观景房”、“地铁房”的炒作一波接着一波，房价持续上涨，许多人的一辈子积蓄都被“房”之一字压垮。
自2021年以来，中央已出台超过150次房地产调控政策，各地不断加码，严格抑制房价增长过快。国家此举就是为了减轻房贷背负者和要买房子的人的经济压力，让所有人尽量买得起房，而不是让房子成为资本炒作、盈利的工具。
房屋限售与防止房源炒作双重监管全社会各行各业越来越内卷化的环境下，房子也因为各种内卷而水涨船高。家长为了让孩子处于良好的学习氛围、得到较高的师资力量，挤破头也要把孩子送入重点学校。从择校费到学区房的飞跃，这可让很多开发商赚得盆满钵满。
学区房赚得仍然嫌少，“学位房”又出现在炒房的江湖。为了让孩子上个好学校，这些家长不惜卖掉家中的大房子也要换一个破破烂烂的小学区房，既增加了自身和孩子的经济压力，又降低了生活质量，可是这些家长沉迷于炒房的陷阱中依然不自知。
面对这样的房地产行业乱世，国家终于强令出手，严格限制房屋买卖和学区房、学位房的炒作，不再把房价的杠杆放在房地产开发商的手中让他们为所欲为。
稳定房价，房住不炒我们结婚、生子、买房子本质上都是为了有一个属于自己的家，可以让自己在疲惫的工作后回到避风港。可是随着各种内卷的出现，房子也加入了这种水涨船高的社会大环境中。
听着售楼处销售人员的推销和赞美，各种话术让许多原本还在犹豫中的人坚决买房，越买越多，恨不得砸锅卖铁、勒紧裤腰带也要买上一套房子，丝毫未考虑一套房子给自己带来的经济压力。
在市场供求关系的杠杆作用下，越来越多的人跳入了这个陷阱，义无反顾。他们丝毫不认为自己被市场和房价所操控，给自己坚定的洗脑，使得房价越来越高，那些炒房的盈利者和房地产开发商当真是笑开了花。
房价突飞猛进的环境下，国家要做的就是稳定物价和房价，让尽可能多的炒房者退出房产交易平台，把更多的房子留给刚需所用。
只能稳定，减缓增长许多人看见国家发布的一系列房价调控政策，心中暗喜房价是不是会一跃而下，就如同当年的日本。可是明白人可以明确地看出，这是不可能的。调整会有，但是绝不会大幅下跌。
中国几乎90%的人都背负房贷，房贷就是每个人向国家借钱。国家调控房价只是让更多的人安心，让更多的人还得起房贷，而不是让房价下跌。
一旦房价下跌，房子贬值，很多人认为自己买亏了房子，他们宁可不再偿还银行的钱，大可以用储蓄再买一套廉价的房子。这种社会环境下，银行信用如同一张废纸，房价的下跌势必会造成银行的破产，这是多么可怕的结果！
因此，国家所做的只是让更多刚需买房者敢于买房、买得起房，而不是让房价大幅下跌。
未来房价走势首先，一部分太过偏远、质量较低的房价会有下降趋势。这是因为越来越多的人失去了结婚意愿，独生子女的政策下让每个孩子有房产可以继承，不需要再购买新房。房子越建越多，人越来越少，供大于求的情况下，淘汰的就是一些档次较低的房子。
其次，高层房子将会降价。这是因为越来越多的人重视自己的生活质量，厌倦了如同蜂窝煤一样的高层公寓结构，更多的愿意选择生态化房源，追求生活的享受和意趣。
最后，房子永远不会大幅降价。在中国人根深蒂固的思想中，结婚的房子是必需。即便有一部分人已经看淡了房子，愿意以租赁代替购买，依然有大部分的人无法接受这种观念。国家不会允许房价暴跌，更不会任由房贷灰飞烟灭。
2021年楼市下半场，调控政策出现新变化。
近日，长三角首张“限跌令”落地。江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳等城市已相继发布“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。
“限跌令”的出台传递出什么信号？诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受《证券日报》记者采访时表示：“房地产市场平稳运行离不开政府的监管与调控，‘限跌令’的出台凸显市场监管趋于全面化，调控力度加码转至双向，同时也反映出当前房地产市场具有城市分化的特征，‘限跌令’释放出房地产市场的主基调仍然是‘稳’。”
下半场冷淡开局
多地新房成交不景气
中银国际证券研究显示，7月份新房成交热度略有回落，一二线城市高位维持，三线城市持续回调。52个城市新房成交面积2716.7万平方米，环比下降5.4%，同比下降9.1%。一二三线城市环比增速分别为-16.0%、0.6%和-6.7%，同比增速分别为4.8%、6.7%和-35.5%。
进入8月份，多地新房成交量急转直下。数据显示，8月份苏州楼市成交量创新低。新房住宅成交量仅有76.45万平方米，环比下跌29.3%。南京8月份新房成交量也有所下滑，环比下跌34.4%，同比去年8月份成交量下跌39.5%。
贝壳研究院近日发布的《全国新房市场月报》显示，8月份有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。从单月成交环比情况来看，新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%。
有不具名房地产从业人员在接受《证券日报》记者采访时表示：“进入8月楼市新房成交明显放缓，我们楼盘本期推出400多套房，目前只销售了100多套。”
“不好的地段或配套相对弱一些的地段现在真不好卖，我们也试着做了一些促销活动，成效不佳。”采访中，上述房地产从业人员表示。
防止价格战
楼市开启“双向调控”
调控不断升级叠加信贷收紧背景下，大中城市楼市房价涨幅明显放缓。不过，在部分城市升级调控政策为房地产市场降温的同时，有的城市却正在为楼市降价促销烦恼，着手“逆向”调控限制房价大幅下跌。
8月初，沈阳的沈北新区某楼盘推出降价房源，住宅房源从万元以上降到8000元每平方米，此举引发多个楼盘加入降价行列，当地会同多个部门对房企进行了约谈。
无独有偶，今年8月份，由于昆明多个楼盘出现 “跳水 ”，昆明市房地产开发及经纪协会紧急组织房企等召开 “稳房价、稳地价、稳预期 ”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为。
作为全国县域经济百强县的江阴市近期也出台了“限跌令”，对商品住房实际成交价格做出严格要求，不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格等行为。
江阴510房产网发布的数据显示，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，平均每日网签31套新房，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%。受银行贷款难、放款慢等诸多因素影响，江阴本地部分消费者逐渐趋于冷静，对楼市持观望态度。为加速出清，不少楼盘纷纷开始采用“打折”“特价房”等营销策略，但成交量仍不乐观。
谈及多地发布的“限跌令”，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。至少当前此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”
“‘限跌令’等措施一方面将会在一定程度上遏制投机炒房、发布虚假信息等行为，或将有利于房价趋于平稳态势，促进市场平稳健康发展；另一方面，或将抑制多数开发商之间恶意竞争、大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行，不排除在一定程度上也能缓解城市人口规模与产业发展不均衡等现象。”梁楠表示。
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