房地产开发企业怎么计提递延所得税
应遵循以下原则:
1.应遵循准则的规定确认递延所得税资产
在《企业会计准则第18号——所得税》第十条规定：“企业应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。”同时规定：“资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），应当按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。”因此，会计上对于当期递延所得税资产或负债的计量，应是基于税法规定确定的预期的应缴纳或应退还的所得税额。在预计可转回的情况下，才能确认相应的递延所得税资产。
2、关于预售款的递延所得税的确认
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
销售的未完工产品转完工产品时，应按实际毛利额结算应交所得税。原已确认的预计毛利应予以转回，调整递延所得税资产。
3.关于可弥补亏损对递延所得税资产的确认
根据《中国证监会关于做好上市公司2009年年度报告及相关工作的公告》（证监会公告[2009]34号）等相关规定都要求“充分评估可抵扣暂时性差异的预期实现条件，谨慎确认递延所得税资产”。能否确认关键在于管理层依据资产负债表日可获得的信息，经过全面、谨慎的分析判断后，认为其在亏损弥补期限内能否产生足够的应纳税所得额，即公司未来盈利是否具有可持续性。如果管理层认为对未来获取足够的应纳税所得额具有充分的信心，即应确认相关的弥补亏损导致的递延所得税资产，如果管理层认为截至资产负债表日可获得的信息仍然尚不足以为未来可获得足够的应纳税所得额提供充分、适当的证据予以支持，则基于谨慎性原则，不应确认弥补亏损相关的递延所得税资产。
4.确认应纳税所得额的一些关键审核点
在确认应纳税所得额时，应结合其他科目的审计，核实应纳税所得额的确认是否合理。
（1）结合收入、成本、存货科目的审计，重点关注已完工的开发产品是否及时确认收入和结转成本。是否根据已确认的计税成本调整其实际毛利额与其对应的毛利额的差额，计入应纳税所得额。
（2）关注收入确认的完整性。重点关注是否存在应作视同销售的事项，往来款中是否存在应确认收入的款项。
（3）关注成本费用扣除项目的恰当性。关注成本分摊是否合理，以及间接成本的分配是否按照受益原则合理进行分配。
（4）关注成本费用的会税差异调整情况。如业务招待费、职工薪酬、广告宣传费等常规事项的调整，以及利息费用资本化的时点是否合理等等。
一、问题的由来
房地产开发企业销售商品房采用的是预售制度，税法要求房地产开发企业在收到预售房款后缴纳企业所得税。由于企业收到的预售房款并未确认收入（实务中一般在实际交付时确认房产销售收入），而是确认为一项负债（预收账款），相应缴纳的企业所得税在会计上自然也不能计入利润表（所得税费用），否则就会导致收入与所得税费用不匹配。
那么，已经缴纳的企业所得税不计入利润表，应该计入哪里呢？实务中一般是两种处理：一种是确认为应交税费（应交所得税）红字，即在缴纳税款时，借记“应交税费——应交所得税”，贷记“银行存款”。在编制财务报表时，将该应交所得税红字重分类至资产项目列报（根据流动性列报于其他流动资产/其他非流动资产）。
另一种方法是确认为递延所得税资产。按照税法规定就预售房款计提应交所得税，借记“所得税费用——当期所得税费用”，贷记“应交税金——企业所得税”。同时再借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用——递延所得税费用”。缴纳税款时，借记“应交税金——企业所得税”，贷记“银行存款”。
二、分析
实务中之所以会形成上述两种处理方法，是因为对房地产开发企业就预售房款计缴的企业所得税的性质认定存在分歧，即该项缴纳的税金，究竟是属于“预缴”还是“应交”？如果是“预缴”性质，则应采用上述第一种处理方法，无需确认递延所得税资产；但是如果属于“应交”性质，则应确认递延所得税资产。
为什么属于“应交”性质，就需要确认递延所得税资产呢？这是因为如果属于“应交”，预收账款（预售房款）在计缴所得税后，其计税基础变为零，与账面价值形成差异，该项差异属于可抵扣暂时性差异（负债的账面价值大于计税基础），按适用税率确认为递延所得税资产。
三、观点
该项税金究竟是属于“预缴”还是“应交”呢？《国家税务总局关于印发的通知》（国税发〔2009〕31号）的第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
按照上述规定，房地产开发企业一旦取得房地产预售收入，在税法是视为收入已经实现，纳税义务已经发生。因此，房地产开发企业就预售房款缴纳的企业所得税应属于“应交”，而非“预缴”。
此外，如果按“预缴”观点进行处理，由于是在缴纳时是借记“应交税金——企业所得税”，贷记“银行存款”，而所得税又是在次月缴纳的，因此最后一个月预售房款应缴纳的所得税将无法体现在报表中，从而使得负债被低估。
四、监管机构的观点
中国证监会会计部在其《会计监管工作通讯（2017年第四期）》中，阐述了对该问题的意见：“年报分析发现，个别从事房地产业务的上市公司，在取得预售收入并预缴所得税时，将预缴收入作为计税基础，确认递延所得税资产。
公司应把该预所得税作为已支付的所得税，超过应支付的部分作为资产列示。已取得的预售款中尚未满足收入确认条件的部分，应确认为负债。税法对于收入的确认原则一般与会计确认原则一致，计税基础等于账面价值，不存在暂时性差异，不应确认递延所得税资产。”
在监管机构对该问题已经作出明确意见的情况下，实务中应遵循该处理意见为宜。
一是预收款收入预交企业所得税。
依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。但这一问题相对比较复杂。对于一般内资房地产开发企业而言，根据国税发[2006]31号文件规定，“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计人当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”。需说明的是，房地产企业预收房款收入在两个方面影响应纳税所得额：一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税资产;另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土地增值税等可在税前扣除，从而调减当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税负债(或作为递延所得税资产的抵减项)。
按照上述规定，应确认的递延所得税资产=当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的所得税税率;应确认的递延所得税负债(或作为递延所得税资产抵减项)=当期预收账款×流转税等税率(含预交的土地增值税)×预计转回时的所得税税率;当已售商品房开始确认收入时，当期应转回的递延所得税资产=当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率;当期应转回的递延所得税负债(或递延所得税资产抵减项)=当期确认收入×流转税等税率(含预交的土地增值税)×当期所得税税率
二是应收款项计提坏账准备。
新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例，因此，在计算当期应纳税所得额时，当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。相应地，应确认的递延所得税资产=当期计提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。当坏账确已发生并符合税法确认坏账的规定时，应在当期计算应纳税所得额时，将已发生的坏账全额作为纳税调减项，则当期应转回的递延所得税资产=当期确认的坏账金额×当期所得税税率。
三是预提费用。
虽然新会计准则中已取消了预提费用作为一级会计科目，但企业中具有预提性质的费用依然存在，如每月预提借款利息等，这种费用可以作为应付利息或其他应付款等科目的二级科目进行核算。税法规定企业的预提费用不可税前扣除，在费用实际发生时可以扣除;但会计上可作为费用当期扣除。当期应确认的递延所得税资产=当期的预提费用×预计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=当期实际付出的预提费用×当期所得税税率。
四是税前弥补亏损。按新准则规定，企业对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。当期应确认的递延所得税资产=当期可抵扣亏损金额×预计转回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=前期可抵扣亏损金额×当期所得税税率。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式递延所得税
答：在转换的过程中，可能导致资本利得或资本损失的发生。根据税收法规，资本利得和资本损失需要计入递延所得税。其次，递延所得税反映了房地产转换对公司所得税负担的影响。在投资性房地产从成本模式转为公允价值模式时，折旧的...
房地产开发企业所得税计提和结转如何操作
答：房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借：应交税费—应交所得税，贷：银行存款，房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定...
...成本模式转为公允价值模式,涉及到递延所得税怎么处理?
答：在税法中不承认投资性房地产的公允价值，税法只承认账面价值，所以当公允价值高于账面价值的时候就会产生递延所得税资产。而会计上转换成公允模式以后就不计提折旧了，二税法中还要对固定资产计提折旧，所以就会产生递延所得税...
投资性房地产递延所得税的会计处理
答：房地产企业所得税预缴计算方法房地产企业所得税预缴是指在收入发生之前，企业根据所得税法规定的税率和税款计算方法，按期预缴所得税的行为。本文详细介绍了房地产企业所得税预缴的计算方法，包括税率、税款计算、税款减免等...
递延所得税什么时候计提?
答：则需要计提递延所得税资产；2、企业在某些情况下需要计提预计负债（例如预提售后服务费用），而税法规定费用在实际发生的时才能税前扣除，由于差异，所以需要计提递延所得税资产；3、无形资产开发时可以在开发支出当期加计扣除，...
房地产的递延所得税资产该怎么确认
答：在预计可转回的情况下，才能确认相应的递延所得税资产。2、关于预售款的递延所得税的确认 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入...
在什么情况下计提递延所得税
答：\x0d\x0a计算公式为：\x0d\x0a递延所得税=(期末递延所得税负债-期初递延所得税负债)-(期末递延所得税资产-期初递延所得税资产)\x0d\x0a应予说明的是，企业因确认递延所得税资产和递延所得税负债产生的递延...
递延所得税涉及的问题:投资性房地产
答：借:应交税费——应交企业所得税 贷:银行存款 2、持有期间:持有期间公允价值变动仍然是引起递延所得税的主要因素,这一点可以参照一下交易性金融资产,因为投资性房地产的公允价值变动也是计入到了当期损益:公允价值变动损益中了!不过...
如何计提递延所得税资产
答：递延所得税资产，就是未来预计可以用来抵税的资产，递延所得税是时间性差异对所得税的影响，在纳税影响会计法下才会产生递延税款。 是根据可抵扣暂时性差异及适用税率计算、影响未来期间应交所得税的金额。递延所得税资产和...
房地产企业预售房款形成递延所得税吗
答：一.根据《国家税务总关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）规定，其当期取得的预售收入先按规定的税毛利率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工...