二手房量价齐跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也凉了
当作正常的市场波动呗。我的理解是这样
第一，很明显政府现在想要控制房价，不管在哪个层面上。但是，市场有波动很正常。炒房的人缺钱吗？我觉得缺的是大钱，就目前波动的这点钱应该还是不缺的。那就先观望观望呗。
第二，正常罗辑思维。买涨不买跌。房价越涨你没发现，房子卖得越好。一些人砸锅卖铁都得赶上涨价的行情，为什么？觉得还会再涨。但是房价现在有所回落，实际上房子卖得倒不如涨钱的时候了，又为什么？人们觉得政府在限价，这才刚刚开始回落，还没到头，捡便宜就得捡个大便宜才行。所以，现在是卖房的好时候吗？绝对不是。就是在抗。
第三，虽然政府现在在限价。但是大招还没放。什么大招，我觉得就是申请廉租房一样，一个户口本上人均不够平米数你可以申请，但是有下限，没有上限啊。如果标注个上限，超出部分得交税，你再看看还有人想炒房吗，还有人敢把房子攥在手里不卖吗。
所以，现在不疼不痒的，还是观望为主。
图 / ic
2021年2月以来，以深圳首发“二手房成交参考价”为风向标，多城市跟进该政策，房地产调控持续深入，全方位管控的格局愈加明显。
据不完全统计，加上7月26日新宣布二手房成交参考价机制的无锡市，截至目前，已有深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡7个城市实施二手房参考价制度。
除此之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，全国至少还有9个城市对二手住房价格进行了重点规范和管控，管控形式多样，涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。
从新房的“四限”（限价、限购、限贷、限售）到二手房的“限价”，意味着调控政策开始啃下“没抓手、没工具、主体难以监管”的二手房市场这块硬骨头。
多位分析师向21世纪经济报道表示，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年存量市场最重要的一项政策，考虑到前期城市政策效果良好，不排除后续在更多热点城市落地，未来全国房价或呈窄幅波动。
亿翰智库则进一步指出，2021年上半年房地产调控政策呈现出长短并行，全方位、体系化趋势明显的特征，即房地产市场调控的长效机制不断落地，短期调控工具逐渐体系化，总体上向全方位管控发展。
双管齐下控热度
“新房限价往往导致热点城市出现一二手楼价格盘倒挂。”平安证券分析师杨侃表示，不同于政府可以在新房预售证获取或土地出让环节限制新房售价，二手房所有权在于居民，无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格。
两者之间的差异，导致在“买到即赚到”的刺激下，大量刚需、改善需求提前释放、叠加投资购房需求入市，进一步推升新房市场热度。今年以来，西安、杭州等热点城市更是再现新房“万人摇号”的现象。
而这是一个恶性循环。在火热的新房市场“中签难”、无法满足购房需求的家庭，被迫进入二手房市场，又进一步推高了二手房价格。
“不把二手房控制住，新房价格就很难管控。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，一二手房价倒挂也助长了打新与投机炒作。
早在深圳出台二手房成交参考价前两个月，深圳更是出现了小区业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价，被主管部门约谈相关当事人并暂停该小区二手房网签手续。
“考虑新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度，二手房市场亟待规范。”杨侃表示，二手房成交参考价机制实施之后，深圳二手房成交大幅回落，楼市热度趋稳。
今年2月深圳二手房挂牌量指数环比1月下滑74%，尽管2月有春节假期的影响，但从后续月份表现看，二手房挂牌量指数仍维持极低水平。
二手住宅成交亦显著回落，6月成交仅23.7万平米，大幅低于去年的月均值68.3万平米，同比下降73.8%。
来自易居研究院的统计数据更是显示，今年1月份深圳二手住房成交价格出现历史最高点，即72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，到了6月份，其价格为61500元/平方米，二手房成交价格缩水了15%。
一二手联动之下，二手房成交参考价机制实行后，市场回落的节奏也传导到了新房市场。
随着深圳二手房市场热度不再，叠加积分摇号购房等政策出台，抑制炒房客行为，居民购房趋于理性，新房热度逐步下滑。平安证券统计数据显示，深圳改变了此前中签率低、一房难求的状况，目前部分新盘开盘去化不足100%，如恒壹四季华府认购人数不足推出房源数量，中签率达154%。
未来或有更多城市“限价”
深圳率先打响二手房价格管控第一枪之后，宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡相继跟进。
政策基本面均聚焦在“稳预期”。
从政策内容看，一方面官方发布全部或重点小区二手住房参考价格，另一方面是要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架价格偏高房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。
以深圳为例，二手房参考价格机制出台后，房地产经纪机构APP、官网上所有房源挂牌价格均改为参考价格，而不再由业主随意提高，叠加成交价格信息不透明，降低房价上涨预期的自我强化，有效缓解购房者对于房价上升的担忧，炒房氛围得以抑制。
诸葛找房数据研究中心指出，公布小区参考价格能够迅速改变买卖双方的市场预期，卖方在指导价格低于报价时可能选择收回房屋，买方在选中房屋价格高于参考价格后会延缓入市时间，因此导致市场成交量价立即下行。
“深圳的二手房成交价格缩水15%，是现在很多购房者都很关注的数字，因为大家都会问，跌了没，跌了多少。”严跃进表示。而对于最新跟进该机制的无锡，严跃进认为，无论是市场预期的调整、房价的行政管控还是二手房的供求关系变化，都会促进二手住房市场的降温。
李宇嘉也表示，二手住房成交参考价格发布机制下，卖家挂牌意愿明显减弱，不愿意挂牌或不愿意以参考价来挂牌，这导致成交受阻。此外，买家预期同样不再积极，观望情绪浓厚。
值得注意的是，二手房成交参考价机制中有一个亮点，即银行将其作为放贷依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，差距须由购房者自行解决，将变相提高购房首付，此为从需求端抑制二手房市场热度。
多位分析师认为，后续二手房成交参考价制度或将在更多热点城市落地，尤其是前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。
与此同时，亿翰智库指出，银行的参与对“二手房指导价”政策效果有着重要作用。“如果银行不按照指导价贷款，指导价的作用更多地在于平缓市场情绪，对市场成交价格的影响较小。”
亿翰智库强调，从土地出让到新房再到二手房，是一个相互关联，相互影响的整体，要想控制住房价，只针对部分环节的调控容易导致整体失衡，需要从全局出发，整体调控。
无疑，自2020年年中以来，从“三道红线”到“贷款集中度管理”再到“集中供地”，从“房地联动”到“新房价格管控”再到“二手房成交参考价”，房地产调控政策愈加强调体系化与全方位，“稳预期”目标则贯穿始终。
杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。
虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，预计8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主开始降价百万出货，有热门小区房价跌了三成。
在2015年触底后，从2016年开始至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，已经远远超越了北上广深。
根据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的17271元/平方米，一路涨至今年8月份的31667元/平方米。根据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头达到了现在的接近38000元/平方米。受到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。
疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂导致“打新”谋求暴利的风气充斥全城，曾经的电商网红之城被贴上如同深圳一样的“炒房之城”标签。
“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消失了，二手房价格下行，杭州楼市正在重回正轨。
二手房“逃顶”时刻提前来临
“很多杭州人都认为亚运会是楼市‘逃顶’最后机会，没想到这个时刻提前来了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。
在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住开始降价。
新政颁布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。
在杭州价值最高、最热门板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源开始降价。
“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。这几套房子近一个月都只有个位数的带看，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。
大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样反复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把价格再下调些。”钱江世纪城板块一位中介表示。
从杭州二手房过往成交历史看，月成交量达到12000套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。这样大的起伏在不到半年间已在杭州市场上演。
今年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超过11500套，4月为10029套，但之后就在不断下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月实现四连降，只有6314套。8月前三周颓势加剧，全月预计大概率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。
从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是三年前。
一开始多数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源非常少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州所有区域内的降价小区数量均已超过涨价小区，降价趋势十分明显。
根据中国房价行情网，今年7月杭州13个区县中，只有四个区的平均单价是环比上涨的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。
根据杭州当地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区缤纷西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超过100万的二手房。
“房子是这几年来杭城最热话题，但大家肯定不认为房价能一直涨，从过去的经验来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。”牛薇说。
在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2016年是两三万的价格，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到现在的两万均价,房价翻了3倍。
“我希望杭州的房价能跌一跌，现在很多板块的二手房价是虚高的，根本不合理。这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。”在一家国企工作十多年的杨蔓已经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她认为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无好处。
红盘“打新”信念正在动摇
杭州楼市有个热门词汇——红盘。
不是区位好、质量好或者开发商品牌响，就能被称为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。红，代表着热度，即参与打新的人数是否远远超过预期，如果出现上万人报名登记，楼盘就稳居红盘范畴之内。
杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，当时冻资刚开始实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。
红盘背后，往往是板块内一二手房的严重倒挂。严重到什么程度？很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次楼市打新红利。
比如核心板块钱江新城，一二手房的最高价差达到了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块内部分次新二手房单价高达十二三万。对于购房者来说，“买一套、赚一套”的心理预期强烈。
因此，虽然北上广深、苏州、南京都经历了楼市周期波动，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。
而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆、去化更快。
如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。
原本市场期待度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。结果，红盘“褪色”，最终登记情况略冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。
“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终放弃了。”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。
晓艾表示，亚运村大户型房源非常好，但是自己预算不够，摇中后，他一度想找亲朋好友合作购房，结果被拒绝了，“这在以前很难想象，现在大家都怕高位接盘，一是对虚高二手房的后市不太看好，二是现在杭州的贷款利率也非常高，超过6.2%”。
杭州人民可以参考的一个城市是深圳。一年多前，深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象，在经历严厉调控后，深圳二手楼市速冻。
“最近一直有消息在传，说杭州也可能学习深圳，出台二手房指导价，这可是针对房价虚高的大杀器。”晓艾表示。
今年3月，杭州就已经开始管控二手房房价，要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，所有二手房挂牌之前，都必须通过官方二手房备案系统审核。这被称为二手房价管控的“杭州模式”，相较深圳模式更温柔一点，但很难说更严厉的调控是否已经在路上。
卖地第一城
5年前，作为电商网红之城，拥有数量较多的新兴科技企业，且房价低于一线城市，杭州被很多青年人才视为友好的安家落户之地。
而现在，经历疯狂抢人、天量卖地、调整区划等一系列“精准”的操作，杭州维持了超长周期的楼市慢牛。一次次楼市“万人摇”、上千万元的“炒楼”暴利以及火爆的土拍，让杭州短期很难撕下“炒房之城”的标签。
从2017年起，杭州开始领跑新一线城市的抢人大战，并且不断放宽落户条件，至2019年时只要求大专及以上人才在杭工作即可落户。
到了2020年，杭州常住人口达到1194万，比2010年多了324万。这三百多万人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。
从2011-2014年，杭州每年新增常住人口仅为3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人、12.6万人。
根据杭州发改委统计数据，到了最近五年，杭州年均增加了55万人！人口突然大量涌入，造成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价的暴涨也正契合人口上涨周期。
吸入人口的同时，杭州开启了天量卖地。2018年，杭州卖地揽金2440亿元，超过北上广深；2019年全年卖地2840亿元，再居全国首位；2020全年卖地收入2500亿，仅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，卖地收入超过2000亿，又回到了全国第一。
配合大规模卖地，杭州调整区划，扩大城区面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起，一方面，基础建设水平大幅提高，城市布局趋向更合理；而另一方面，许多热点板块的房价被炒至虚高。
今年5月，杭州第一次集中供地，又创下一个全国揽金第一名的纪录，44宗土地到达封顶价，多个板块创楼面价新高，但这也许是杭州土拍最后的疯狂。
杭州地价高到本地房企都受不了了。宋都股份宁愿损失5000万保证金也要退地，本土房企“老大哥”滨江对投资者公开诉苦称拿地利润率只剩下1%-2%，也有外来拿地房企测算要亏损10%以上。
原本房价相对友好的杭州，成为了处处炒楼市概念的城市，就连去年蚂蚁集团筹备A H股上市，都成为了未来科技城板块楼市炒作的理由，结果蚂蚁上市之路中断，杭州楼市现在也终至拐点。
最新的消息是，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，未来土拍不会再有超过15%的溢价。
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